◆提 问◆
广西桂林某小区的业主张先生称，他已入住小区4年多，小区的商品房已全部售出，并办理好了房产证及土地使用证。近期，小区开发商贴出公告，称将出售小区内所有楼房一楼的车位，并且已经开始安装卷闸门。
据张先生介绍，该小区的楼房布局是，一楼为开放式停车位，二楼以上为住房。就小区车位售卖问题，业主们咨询开发商，开发商表示不能办理相关产权证明，只能跟业主签订买卖协议及提供发票。张先生想问，开发商的这种行为是否合法？开发商是否有权出售小区的停车位？小区停车位的所有权应当归谁？
◆回 答◆
北京正仁律师事务所副主任刘国文律师认为，确定开发商出售停车位的行为是否违法，首先应确定楼房一楼停车位的产权归属，具体说来有两种情况。
第一种情况，如果小区楼房一楼停车位的建筑面积不计算容积率，那么，楼房一层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的附属。按照《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，小区楼房一楼停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积。小区楼房一层停车位的房地产权依附并归属于该幢住宅楼房的全体业主，开发商出售停车位的行为违法。
第二种情况，如果一楼停车位计算了容积率，开发商规划用于建设停车位，其产权则归属于开发商，那么，开发商有权出售小区一楼的停车位。但是，这种情况，开发商可以为购买人办理停车位的产权证。刘国文说，不管是哪种情况，业主只要查看房地产开发商的建房时的大产权证，上面有明确标示，就能确定一楼停车位归业主还是归开发商所有。
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